Perbedaan Tarif Jasa Notaris dan PPAT, Simak Penjelasannya

THE RICH3 - Pernahkah Anda merasa bingung saat berurusan dengan dokumen penting? Apalagi ketika menyangkut jual beli tanah atau properti. Tiba-tiba muncul dua profesi yang terdengar mirip. 

Ada Notaris, ada juga Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT. Keduanya sama-sama berurusan dengan akta dan dokumen resmi. Namun, saat tagihan jasa datang, angkanya bisa sangat berbeda. Hal ini seringkali menimbulkan pertanyaan besar di benak banyak orang. Kenapa biayanya tidak sama? Apa saja yang membedakan pekerjaan mereka? 

Kebingungan ini sangat wajar terjadi. Sebab, meskipun sering bekerja berdampingan, peran dan dasar hukum untuk honorarium mereka memang tidak identik. Memahami perbedaan ini adalah kunci utama. Agar Anda tidak hanya terhindar dari salah paham. Tetapi juga bisa mempersiapkan anggaran dengan lebih cermat. 

Artikel ini akan mengupas tuntas semuanya untuk Anda. Kita akan bedah satu per satu. Mulai dari tugas pokok mereka. Hingga rincian tarif jasa yang paling akurat dan terupdate. Jadi, siapkan secangkir kopi atau teh hangat. Mari kita selami bersama penjelasan lengkapnya.

Kenalan Dulu Yuk: Siapa Sebenarnya Notaris dan PPAT?

Sebelum kita melompat ke pembahasan soal uang, ada baiknya kita kenalan dulu. Kita perlu memahami siapa Notaris dan siapa PPAT. Mereka adalah dua profesi hukum yang berbeda. Meskipun seringkali satu orang bisa memegang dua jabatan ini sekaligus. Hal ini ditegaskan oleh Kepala Biro Humas Kementerian ATR/BPN, Harison Mocodompis. Beliau menyatakan bahwa Notaris dan PPAT adalah dua profesi yang berbeda. Keduanya punya peran vital dalam sistem hukum di Indonesia.

Notaris: Sang Jenderal Urusan Akta Autentik

Bayangkan Notaris sebagai seorang "dokter umum" di dunia akta legal. Ruang lingkup kerjanya sangat luas. Notaris adalah pejabat umum. Ia memiliki wewenang untuk membuat akta autentik. Akta ini mencakup hampir semua perbuatan hukum. Termasuk juga perjanjian dan penetapan yang diatur undang-undang. Atau yang memang dikehendaki oleh para pihak yang berkepentingan.

Tugas Notaris tidak hanya terbatas pada urusan tanah dan bangunan. Justru, cakupannya jauh lebih luas ke ranah hukum perdata secara umum. Mari kita lihat beberapa contohnya:

• Pendirian Badan Usaha: Saat Anda ingin mendirikan Perseroan Terbatas (PT), CV, atau yayasan. Anda pasti membutuhkan jasa Notaris. Notaris akan membuatkan akta pendiriannya.

• Perjanjian Kawin: Pasangan yang ingin membuat perjanjian pemisahan harta. Mereka akan datang ke Notaris untuk melegalkannya.

• Wasiat: Seseorang yang ingin menulis surat wasiat secara resmi. Notaris akan membantu menuangkannya dalam bentuk akta autentik.

• Perjanjian Utang Piutang: Agar perjanjian utang piutang memiliki kekuatan hukum yang kuat. Banyak pihak memilih membuatnya di hadapan Notaris.

• Legalisasi dan Waarmerking: Notaris juga bisa mengesahkan tanda tangan. Atau mendaftarkan dokumen di buku khususnya.

Baca Juga: Panduan Lengkap Cara Cek Sertifikat Pada Aplikasi Sentuh Tanahku

Jadi, tanggung jawab Notaris sangatlah general. Ia memastikan semua kehendak para pihak tertuang dalam dokumen resmi. Dokumen ini memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna di mata hukum.

PPAT: Sang Spesialis Urusan Pertanahan

Nah, jika Notaris adalah dokter umumnya. Maka PPAT adalah dokter spesialisnya. Spesialisasinya sangat jelas dan fokus. Yaitu hanya pada bidang pertanahan. PPAT adalah singkatan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dari namanya saja sudah sangat jelas, bukan?

PPAT adalah pejabat umum. Ia diberi kewenangan khusus oleh negara. Kewenangannya adalah untuk membuat akta-akta otentik. Namun, akta ini hanya menyangkut perbuatan hukum tertentu. Terutama yang berkaitan dengan hak atas tanah. Atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMRS).

Tugas PPAT jauh lebih spesifik dibandingkan Notaris. Semua pekerjaannya berputar di sekitar properti. Berikut adalah akta-akta yang menjadi "makanan" sehari-hari seorang PPAT:

• Akta Jual Beli (AJB): Ini adalah yang paling umum. Setiap transaksi jual beli tanah dan bangunan wajib dibuatkan AJB oleh PPAT.

• Akta Hibah: Ketika seseorang memberikan tanahnya kepada orang lain secara cuma-cuma. Prosesnya harus melalui akta hibah yang dibuat PPAT.

• Akta Tukar Menukar: Jika dua pihak saling menukarkan properti mereka. PPAT akan membuatkan akta resminya.

• Akta Pembagian Hak Bersama: Untuk memecah kepemilikan bersama atas sebidang tanah. PPAT adalah pejabat yang berwenang.

• Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT): Saat Anda menjadikan properti sebagai jaminan utang ke bank. PPAT akan membuatkan APHT sebagai bukti pengikat jaminan tersebut.

Intinya, setiap kali ada peralihan atau pembebanan hak atas tanah. PPAT adalah sosok yang harus Anda temui. Tanggung jawabnya spesifik untuk memastikan legalitas transaksi pertanahan.

Mengupas Tuntas Dasar Hukum dan Tarif Jasa Notaris

Setelah memahami perbedaan tugas mereka, kini saatnya masuk ke inti pembahasan. Yaitu tentang biaya atau honorarium. Kita mulai dari Notaris terlebih dahulu.

Dasar hukum untuk honorarium Notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014. Aturan ini merupakan perubahan atas UU Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Secara spesifik, besaran honorariumnya dijelaskan lebih lanjut dalam peraturan turunannya. Tarif ini didasarkan pada dua nilai utama. Yaitu nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari sebuah akta.

1. Honorarium Berdasarkan Nilai Ekonomis

Nilai ekonomis ditentukan dari nilai objek yang tertera dalam akta. Misalnya, nilai modal perusahaan dalam akta pendirian PT. Atau nilai perjanjian dalam sebuah akta kesepakatan. Berdasarkan peraturan terbaru, rinciannya adalah sebagai berikut:

Nilai Objek dalam Akta	Honorarium Maksimal yang Diterima Notaris
Sampai dengan Rp 100.000.000,-	2,5% (dua koma lima persen)
Di atas Rp 100.000.000,- s.d. Rp 1.000.000.000,-	1,5% (satu koma lima persen)
Di atas Rp 1.000.000.000,-	Berdasarkan kesepakatan, tidak melebihi 1%

Penting untuk dicatat kata kuncinya adalah "paling besar" atau "tidak melebihi". Ini berarti angka tersebut adalah batas atas. Anda sebagai klien memiliki ruang untuk bernegosiasi dengan Notaris. Terutama untuk transaksi dengan nilai yang sangat besar. Kesepakatan menjadi faktor penentu.

Contoh Simulasi Biaya Notaris:

Misalkan Anda ingin membuat akta perjanjian kerja sama. Nilai proyek dalam perjanjian tersebut adalah Rp 500.000.000,-. Maka, honorarium maksimal yang bisa dikenakan Notaris adalah:

1,5% x Rp 500.000.000 = Rp 7.500.000,-

Angka ini adalah batas maksimalnya. Dalam praktiknya, Anda bisa saja mendapatkan biaya yang lebih rendah. Tergantung hasil kesepakatan Anda dengan kantor Notaris tersebut.

2. Honorarium Berdasarkan Nilai Sosiologis

Selain nilai ekonomis, ada juga nilai sosiologis. Konsep ini mungkin terdengar sedikit abstrak. Nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek akta. Akta-akta ini biasanya tidak memiliki nilai Rupiah yang jelas. Namun, dampak sosialnya sangat besar.

Contoh akta dengan nilai sosiologis tinggi antara lain:

• Akta pendirian yayasan panti asuhan.

• Akta wakaf tanah untuk tempat ibadah.

• Akta pendirian lembaga bantuan hukum untuk masyarakat miskin.

Untuk akta-akta semacam ini, hukum menetapkan batasan yang berbeda. Honorarium yang diterima Notaris paling besar adalah Rp 5.000.000,- per akta. Aturan ini dibuat untuk mendukung kegiatan-kegiatan sosial. Agar biaya legalitas tidak menjadi penghalang niat baik masyarakat.

Fokus ke Properti: Rincian Biaya Jasa PPAT

Sekarang, mari kita beralih ke sang spesialis pertanahan, yaitu PPAT. Karena tugasnya spesifik, aturan main soal honorariumnya pun juga spesifik. Dasar hukumnya pun berbeda. Tarif jasa PPAT diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021. Peraturan ini mengatur tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Aturannya jauh lebih sederhana dibandingkan Notaris. Uang jasa untuk pembuatan akta oleh PPAT tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi. Harga transaksi ini adalah nilai yang tercantum di dalam akta. Uang jasa tersebut sudah termasuk honorarium untuk saksi-saksi. Jadi, Anda tidak perlu pusing memikirkan biaya tambahan untuk saksi.

Namun, ada rincian lebih lanjut berdasarkan tingkatan harga transaksi. Ini membuat tarifnya menjadi lebih berkeadilan. Semakin tinggi nilai transaksi, semakin kecil persentase biayanya. Berikut adalah tabel rinciannya:

Harga Transaksi dalam Akta	Uang Jasa Maksimal yang Diterima PPAT
Kurang dari atau sama dengan Rp 500.000.000,-	1% (satu persen)
Di atas Rp 500.000.000,- s.d. Rp 1.000.000.000,-	0,75% (nol koma tujuh puluh lima persen)
Di atas Rp 1.000.000.000,- s.d. Rp 2.500.000.000,-	0,5% (nol koma lima persen)
Di atas Rp 2.500.000.000,-	0,25% (nol koma dua puluh lima persen)

Sama seperti Notaris, ketentuan ini juga merupakan batas atas. Kata kuncinya adalah "paling banyak sebesar". Ini membuka peluang bagi Anda untuk melakukan negosiasi.

Contoh Simulasi Biaya PPAT:

Mari kita gunakan skenario yang berbeda. Anda baru saja membeli sebuah rumah. Harga rumah yang disepakati adalah Rp 1.800.000.000,-. Nilai ini akan tercantum dalam Akta Jual Beli (AJB). Berapa biaya maksimal jasa PPAT yang harus Anda siapkan?

Berdasarkan tabel di atas, transaksi senilai Rp 1,8 Miliar masuk dalam kategori ketiga. Yaitu di atas Rp 1 Miliar hingga Rp 2,5 Miliar. Maka, perhitungannya adalah:

0,5% x Rp 1.800.000.000 = Rp 9.000.000,-

Jadi, uang jasa maksimal untuk pembuatan AJB Anda adalah Rp 9 juta. Biaya ini sudah mencakup semua proses pembuatan akta di kantor PPAT. Termasuk juga untuk para saksi.

Penting Diingat: Biaya Jasa Berbeda dengan Biaya Lainnya

Satu hal yang krusial untuk dipahami. Honorarium Notaris atau uang jasa PPAT adalah murni untuk jasa profesional mereka. Biaya ini TIDAK TERMASUK biaya-biaya lain yang timbul. Biaya lain ini biasanya terkait dengan pajak dan administrasi ke negara.

Saat Anda bertransaksi properti melalui PPAT, misalnya. Anda akan menemukan biaya-biaya lain seperti:

• Pajak Penghasilan (PPh) Final: Dibayarkan oleh pihak penjual.

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Dibayarkan oleh pihak pembeli.

• Biaya Pengecekan Sertifikat di BPN: Untuk memastikan keaslian dan status tanah.

• Biaya Balik Nama di BPN: Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk mendaftarkan nama pemilik baru.

Biasanya, kantor Notaris/PPAT akan membantu menguruskan semua ini. Mereka akan memberikan rincian total biaya yang harus Anda siapkan. Rincian ini mencakup jasa mereka dan juga pajak serta biaya administrasi lainnya. Jadi, jangan kaget jika total tagihannya jauh lebih besar dari sekadar honorariumnya saja. Selalu minta rincian biaya yang transparan di awal.

Tips Cerdas Memilih dan Bernegosiasi

Setelah mengetahui semua aturannya, Anda kini lebih berdaya. Anda bukan lagi klien yang hanya bisa pasrah menerima tagihan. Berikut beberapa tips cerdas yang bisa Anda terapkan:

1. Minta Rincian di Awal: Sebelum menunjuk seorang Notaris atau PPAT. Jangan ragu untuk meminta simulasi atau rincian biaya secara tertulis. Ini akan menghindarkan Anda dari biaya tak terduga di kemudian hari.

2. Pahami Batas Atas: Ingatlah bahwa semua tarif yang diatur adalah batas maksimal. Ini adalah senjata Anda untuk bernegosiasi. Terutama untuk transaksi bernilai besar.

3. Bandingkan Beberapa Kantor: Tidak ada salahnya untuk bertanya ke dua atau tiga kantor Notaris/PPAT yang berbeda. Bandingkan penawaran jasa yang mereka berikan. Namun, jangan hanya tergiur harga murah.

4. Pertimbangkan Reputasi: Harga bukanlah segalanya. Reputasi, pengalaman, dan ketelitian seorang Notaris/PPAT jauh lebih penting. Salah membuat akta bisa berakibat fatal di masa depan. Carilah profesional yang komunikatif dan terpercaya.

5. Pastikan Satu Pintu atau Dua Pintu: Tanyakan apakah Notaris tersebut juga seorang PPAT. Mengurus di satu kantor yang sama seringkali lebih praktis dan efisien.

Kesimpulan: Paham Beda, Siap Biaya

Pada akhirnya, perbedaan tarif jasa Notaris dan PPAT sangatlah logis. Hal ini bersumber dari perbedaan mendasar pada tugas dan wewenang mereka. Notaris memiliki cakupan kerja yang luas di bidang hukum perdata. Dasar honorariumnya pun beragam, ada nilai ekonomis dan sosiologis. Sementara itu, PPAT adalah spesialis pertanahan. Aturan tarifnya lebih terfokus pada nilai transaksi properti.

Kunci bagi Anda sebagai konsumen jasa hukum adalah pemahaman. Dengan mengetahui dasar hukum dan rincian tarif keduanya. Anda bisa membuat perencanaan keuangan yang lebih matang. Anda juga memiliki posisi tawar yang lebih baik. Ingatlah selalu untuk meminta transparansi biaya di awal. Dan jangan pernah ragu untuk memilih profesional yang tidak hanya menawarkan harga kompetitif. Tetapi juga memberikan pelayanan yang teliti dan dapat diandalkan. Kini, Anda sudah siap menghadapi urusan legal tanpa perlu pusing tujuh keliling lagi. (Therich3/Admin)

Bagikan Artikel ini