Pengen Sertifikat HGB Bisa Diperpanjang, Wajib Penuhi Ketentuan Ini

THE RICH3 - Membahas soal properti di Indonesia itu selalu seru. Apalagi kalau sudah menyangkut mimpi punya rumah sendiri. Rasanya, punya atap di atas kepala adalah sebuah pencapaian besar. Saat kamu mulai mencari-cari properti, pasti akan sering mendengar istilah sertifikat. Ada Sertifikat Hak Milik atau SHM yang jadi idaman semua orang. Namun, ada juga jenis sertifikat lain yang sangat umum. 

Namanya Sertifikat Hak Guna Bangunan, atau biasa disingkat HGB. Mungkin kamu sedang menempati rumah dengan sertifikat HGB. Atau mungkin kamu berencana membeli apartemen yang sertifikatnya juga HGB. Nah, kalau sudah berurusan dengan HGB, ada satu hal penting yang tidak boleh kamu lupakan. 

Sertifikat ini punya masa berlaku. Ia tidak berlaku seumur hidup seperti SHM. Inilah yang sering membuat sebagian orang sedikit was-was. Tapi tenang saja, kamu tidak perlu panik. Sertifikat HGB ini memang dirancang untuk bisa diperpanjang. Prosesnya pun sebenarnya tidak serumit yang dibayangkan. Asalkan kamu tahu aturan mainnya dan proaktif mengurusnya. Jangan sampai masa berlakunya habis dan kamu baru kelabakan. 

Kalau sampai telat, risikonya cukup serius. Tanah tersebut bisa dianggap telantar. Lalu, negara bisa mengambil alih kembali. Tentu kamu tidak mau hal ini terjadi, kan? Maka dari itu, penting sekali untuk memahami seluk-beluk perpanjangan HGB. 

Artikel ini akan menjadi teman baikmu. Kita akan bedah tuntas semuanya. Mulai dari apa itu HGB, kenapa ada batas waktunya, sampai ke langkah-langkah praktis untuk memperpanjangnya. Semua disajikan dengan bahasa yang santai dan mudah dimengerti. Anggap saja kita sedang ngobrol santai di warung kopi. Tujuannya agar kamu benar-benar paham. Dan kamu bisa menjaga aset berhargamu dengan baik.

Kenalan Dulu, Apa Sih Sebenarnya HGB Itu?

Sebelum kita melompat ke cara perpanjangannya, ada baiknya kita samakan persepsi dulu. Apa itu Hak Guna Bangunan (HGB)? Gampangnya begini. Bayangkan kamu diberi hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan. Bangunan itu bisa berupa rumah, ruko, atau bahkan apartemen. Hak ini diberikan di atas tanah yang bukan milikmu pribadi. Tanah tersebut adalah milik negara. Atau bisa juga milik pihak lain yang memegang Hak Pengelolaan (HPL). Jadi, dengan HGB, kamu punya hak penuh atas bangunannya. Tapi untuk tanahnya, kamu seolah "menyewa" dalam jangka waktu yang sangat panjang.

Inilah perbedaan mendasar antara HGB dengan SHM. Kalau SHM, kamu punya hak penuh atas tanah dan bangunan di atasnya. Haknya pun terkuat dan tidak terbatas waktu. Sementara HGB, hakmu terfokus pada bangunannya. Dan ada batas waktu untuk "meminjam" tanah negara tersebut. Konsep ini penting dipahami. Karena inilah yang menjadi dasar mengapa HGB perlu diperpanjang. Pemerintah ingin memastikan tanah negara dimanfaatkan secara optimal. Serta sesuai dengan rencana tata ruang yang terus berkembang. Batas waktu ini menjadi mekanisme kontrol bagi negara.

Payung Hukum Perpanjangan HGB: PP Nomor 18 Tahun 2021

Setiap aturan di negara kita pasti punya dasar hukumnya. Untuk urusan pertanahan, termasuk HGB, aturannya cukup ketat. Aturan main terbaru mengenai perpanjangan HGB tertuang dalam sebuah peraturan. Namanya Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021. 

Baca Juga: Ketentuan Obyek Tanah yang Bisa Disita Negara, Berikut Penjelasannya

Peraturan ini membahas banyak hal. Termasuk Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Anggap saja PP ini sebagai buku panduan resmi dari pemerintah. Di dalamnya, semua syarat dan prosedur dijelaskan secara rinci. 

Jadi, semua langkah yang akan kita bahas ini bukan karangan bebas. Semuanya mengacu pada peraturan yang sah dan berlaku saat ini. Dengan mengetahui dasar hukumnya, kamu jadi lebih yakin dalam melangkah. Kamu tahu bahwa proses yang kamu jalani sudah sesuai dengan ketentuan negara.

Siklus Hidup Sertifikat HGB: 30 + 20 + 30 Tahun

Nah, sekarang kita masuk ke bagian yang paling penting: durasi. Berapa lama sebenarnya HGB itu berlaku? Menurut PP Nomor 18 Tahun 2021, siklus hidup HGB dibagi menjadi tiga tahap.

1. Pemberian Awal: HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

2. Perpanjangan: Setelah 30 tahun pertama habis, bisa diperpanjang lagi. Jangka waktu perpanjangannya paling lama 20 tahun.

3. Pembaruan: Setelah masa perpanjangan 20 tahun itu berakhir, masih bisa diperbarui. Jangka waktu pembaruannya paling lama 30 tahun.

Jika kita jumlahkan semuanya (30 + 20 + 30), total potensi masa berlaku HGB adalah 80 tahun. Ini adalah waktu yang sangat panjang. Cukup untuk beberapa generasi, bukan? Jadi, anggapan bahwa HGB itu "tidak aman" sebenarnya kurang tepat. Asalkan kamu disiplin mengurusnya, hakmu atas bangunan tetap terlindungi.

Penting untuk dicatat perbedaan antara "perpanjangan" dan "pembaruan".

• Perpanjangan dilakukan sebelum jangka waktu 30 tahun pertama berakhir.

• Pembaruan dilakukan setelah total 50 tahun (30 tahun awal + 20 tahun perpanjangan) berakhir.

Syarat Emas Agar HGB Bisa Diperpanjang

Pemerintah memang memberikan prioritas perpanjangan kepada pemegang hak lama. Tapi, ini bukan berarti perpanjangan disetujui secara otomatis. Ada beberapa "syarat emas" yang wajib kamu penuhi. Syarat ini tercantum jelas dalam Pasal 37 ayat (4) PP Nomor 18 Tahun 2021. Mari kita bedah satu per satu agar lebih jelas.

1. Tanah Masih Dimanfaatkan Sesuai Tujuannya

   Ini adalah syarat paling logis. Saat HGB pertama kali diberikan, pasti ada tujuannya. Misalnya, untuk didirikan bangunan rumah tinggal. Maka, saat mengajukan perpanjangan, tanah itu harus tetap berfungsi sebagai rumah tinggal. Jangan sampai tujuan awalnya untuk hunian, tapi sekarang malah jadi gudang industri. Jika ada perubahan fungsi, kamu harus mengurus izinnya terlebih dahulu. Ketidaksesuaian pemanfaatan bisa menjadi batu sandungan utama.

2. Tidak Direncanakan untuk Kepentingan Umum

   Pemerintah punya rencana pembangunan jangka panjang. Terkadang, sebidang tanah dibutuhkan untuk proyek kepentingan umum. Contohnya seperti pelebaran jalan, pembangunan MRT, sekolah, atau taman kota. Jika kebetulan tanah HGB-mu masuk dalam rencana proyek tersebut, perpanjangan mungkin tidak bisa dilakukan. Tentu saja, jika ini terjadi, pemerintah akan memberikan ganti rugi yang layak sesuai aturan.

3. Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)

   Setiap daerah punya Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Rencana ini bisa berubah seiring waktu. Mungkin 30 tahun lalu, area rumahmu adalah zona pemukiman. Tapi bisa jadi, dalam RTRW terbaru, area itu diubah menjadi zona hijau atau komersial. Perpanjangan HGB harus selaras dengan RTRW yang berlaku saat itu. Jika tidak sesuai, permohonanmu bisa jadi akan ditolak.

4. Pemegang Hak Masih Memenuhi Syarat Hukum

   Syarat ini berkaitan dengan status kamu sebagai pemegang hak. Misalnya, HGB untuk perorangan hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Jika karena satu dan lain hal status kewarganegaraan berubah, maka syarat ini tidak terpenuhi. Begitu pula untuk badan hukum. Badan hukum tersebut harus masih terdaftar secara sah. Serta masih aktif menjalankan kegiatannya sesuai hukum di Indonesia.

Selama keempat syarat emas ini terpenuhi, jalanmu untuk memperpanjang HGB akan mulus. Ini menunjukkan bahwa pemerintah pada dasarnya mendukung kepastian investasi properti.

Waktu yang Tepat untuk Mengajukan Permohonan

Jangan menunda-nunda. Itulah kunci utama dalam mengurus perpanjangan HGB. Aturan sudah memberikan jendela waktu yang jelas kapan kamu harus bergerak.

• Untuk Perpanjangan (setelah 30 tahun pertama): Kamu bisa mengajukan permohonan paling lambat sebelum jangka waktu hakmu berakhir. Sebaiknya, mulailah proses ini 1 atau 2 tahun sebelum tanggal kedaluwarsa. Ini memberimu banyak waktu jika ada kendala atau dokumen yang kurang.

• Untuk Pembaruan (setelah total 50 tahun): Kamu diberi kelonggaran waktu. Permohonan pembaruan bisa diajukan paling lama 2 tahun setelah masa hak berakhir.

Meski ada kelonggaran untuk pembaruan, sangat disarankan untuk tidak mepet. Semakin cepat diurus, semakin tenang pikiranmu.

Panduan Praktis: Prosedur Perpanjangan HGB

Oke, sekarang kita masuk ke bagian teknisnya. Apa saja yang harus kamu lakukan? Anggap saja ini adalah resep yang harus kamu ikuti.

1. Siapkan Amunisi Lengkap (Dokumen)

   Ini adalah tahap paling krusial. Kelengkapan dokumen menentukan segalanya. Jika berkasmu lengkap, proses akan berjalan cepat. Sebaliknya, jika ada yang kurang, kamu harus bolak-balik mengurusnya. Berdasarkan aplikasi Sentuh Tanahku milik Kementerian ATR/BPN, berikut daftar dokumennya.

   No.	Nama Dokumen	Keterangan
   1.	Formulir Permohonan	Sudah diisi lengkap dan ditandatangani di atas meterai.
   2.	Surat Kuasa	Wajib ada jika pengurusan dikuasakan ke orang lain.
   3.	Fotokopi Identitas	KTP dan Kartu Keluarga (KK) pemohon (dan kuasa).
   4.	Fotokopi Akta Badan Hukum	Khusus jika pemohon adalah perusahaan atau yayasan.
   5.	Sertifikat HGB Asli	Dokumen paling penting yang akan diperpanjang.
   6.	Fotokopi SPPT PBB	Siapkan untuk tahun berjalan, pastikan sudah lunas.
   7.	Bukti SSB (BPHTB)	Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
   8.	Bukti Pembayaran Uang Pemasukan	Ini dibayarkan saat pendaftaran hak.

   Pastikan semua fotokopi sudah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket nanti.

2. Siapkan Juga Surat Pernyataan Penting

   Selain dokumen di atas, kamu juga perlu membuat beberapa surat pernyataan. Surat ini menegaskan beberapa hal penting kepada kantor pertanahan.

   • Pernyataan Identitas Diri: Menegaskan bahwa data dirimu benar adanya.

   • Pernyataan Tanah Tidak Sengketa: Kamu menjamin bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam masalah hukum dengan pihak lain.

   • Pernyataan Tanah Dikuasai Secara Fisik: Kamu menyatakan bahwa kamulah yang benar-benar menempati dan menguasai tanah tersebut.

3. Datang ke Kantor Pertanahan (BPN)

   Setelah semua amunisi siap, datanglah ke Kantor Pertanahan setempat. Lokasinya sesuai dengan letak propertimu. Ambil nomor antrean dan tunggu giliranmu.

4. Serahkan Berkas di Loket

   Saat nomormu dipanggil, serahkan semua berkas ke petugas loket. Petugas akan memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen. Jika semua lengkap, kamu akan diberi bukti penerimaan berkas. Simpan bukti ini baik-baik.

5. Tunggu Prosesnya dan Pantau

   Setelah berkas masuk, tim dari BPN akan bekerja. Mereka akan melakukan verifikasi data dan mungkin survei lapangan. Kamu bisa memantau progres permohonanmu melalui aplikasi Sentuh Tanahku.

Berapa Biaya yang Harus Disiapkan?

Ini pertanyaan yang juga sering muncul. Biaya perpanjangan HGB tidak dipukul rata. Besarannya sangat bervariasi. Biaya ini dihitung berdasarkan rumus yang mempertimbangkan beberapa faktor. Faktor-faktor tersebut antara lain: luas tanah, lokasi tanah (NJO P Tanah), dan jenis penggunaan.

Rumus umum untuk biaya pemasukan ke negara adalah:

Biaya = (2% x (NJO P Tanah - NJO PTKP)) x (Luas Tanah / 1000)

Jangan pusing dengan rumusnya. Intinya, semakin strategis lokasi dan semakin luas tanahmu, biayanya akan semakin besar. Selain biaya pemasukan ke kas negara, ada juga biaya lain. Seperti biaya pengukuran dan biaya pemeriksaan tanah.

Sebagai gambaran kasar saja, kita lihat contoh simulasi dari referensi.

• Lokasi: Jawa Tengah (kewenangan Kanwil)

• Luas Tanah: 100 meter persegi

• Jenis: Non-pertanian

Simulasi biayanya:

• Biaya Pengukuran: Rp 116.000

• Biaya Pemeriksaan Tanah: Rp 5.000.020

• Biaya Pendaftaran: Rp 50.000

• Total Estimasi: Rp 5.166.020

Ingat, ini hanyalah contoh. Untuk mengetahui biaya pastinya, cara terbaik adalah datang langsung ke Kantor Pertanahan. Atau gunakan layanan simulasi biaya jika tersedia di situs resmi BPN daerahmu.

Berapa Lama Prosesnya? Janji Layanan 18 Hari Kerja

Kementerian ATR/BPN memberikan janji layanan untuk proses ini. Jika semua berkas permohonan dinyatakan lengkap dan tidak ada masalah, proses perpanjangan HGB akan selesai dalam 18 hari kerja. Perlu digarisbawahi, "hari kerja" tidak termasuk akhir pekan (Sabtu-Minggu) dan hari libur nasional. Waktu 18 hari ini adalah target ideal. Dalam praktiknya, bisa saja lebih cepat atau sedikit lebih lama. Tergantung pada beban kerja di kantor pertanahan setempat.

Risiko Fatal Jika Kamu Lalai Memperpanjang HGB

Mungkin ada yang berpikir, "Ah, nanti saja diurusnya." Sikap menunda-nunda ini sangat berbahaya. Jika kamu gagal memperpanjang HGB hingga batas waktunya habis (dan melewati masa tenggang pembaruan), konsekuensinya sangat serius. Hak Guna Bangunan-mu akan hapus secara hukum. Status tanahnya akan kembali menjadi tanah negara murni. Ini berarti, kamu kehilangan hak atas bangunan yang berdiri di atasnya. Kamu secara teknis menjadi penghuni ilegal di atas tanah negara. Pemerintah berhak mengambil alih tanah dan bangunan tersebut. Tentu ini adalah skenario terburuk yang harus dihindari dengan segala cara. Aset yang kamu kumpulkan bertahun-tahun bisa hilang begitu saja karena kelalaian administrasi.

Kesimpulan: Proaktif Adalah Kunci

Memiliki properti dengan sertifikat HGB bukanlah sebuah masalah. Jutaan masyarakat Indonesia tinggal di hunian HGB dengan aman dan nyaman. Kuncinya hanya satu: menjadi pemilik yang proaktif dan bertanggung jawab. Anggaplah perpanjangan HGB ini seperti perpanjangan SIM atau STNK kendaraanmu. Ini adalah kewajiban rutin yang harus dilakukan untuk menjaga legalitas asetmu.

Prosesnya sudah diatur dengan jelas. Syaratnya pun masuk akal. Pemerintah telah menyediakan jalur yang mudah selama kamu mematuhi aturan main. Siapkan dokumen dari jauh-jauh hari. Jangan menunggu hingga mendekati tanggal kedaluwarsa. Dengan begitu, kamu bisa tidur nyenyak. Rumah atau propertimu akan tetap aman dalam genggamanmu untuk puluhan tahun ke depan. Jangan sampai telat, ya! (Therich3/Admin)

Bagikan Artikel ini