Mau Ubah HGB jadi SHM? Simak Persyaratan, Alur, hingga Biayanya

THE RICH3 - Punya rumah sendiri adalah impian besar bagi banyak orang. Ini bukan cuma soal punya tempat berteduh. Rumah adalah aset berharga. Sebuah investasi untuk masa depan keluarga. Saat kamu berhasil membeli sebuah properti, entah itu rumah tapak atau apartemen, kamu pasti akan berhadapan dengan selembar kertas sakti. Kertas itu bernama sertifikat tanah. 

Dokumen ini adalah bukti kepemilikanmu yang paling kuat di mata hukum. Namun, tahukah kamu kalau sertifikat itu ada beberapa jenis? Dua yang paling populer adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan atau HGB dan Sertifikat Hak Milik atau SHM. Mungkin saat ini, properti yang kamu tempati masih berstatus HGB. Kamu mungkin bertanya-tanya, apakah ini sudah cukup? Atau perlukah mengubahnya menjadi SHM? Banyak orang merasa was-was dengan status HGB. Mereka khawatir tentang batas waktu dan status kepemilikan yang terasa kurang penuh. 

Kekhawatiran ini sangat wajar. Karena itu, banyak yang berkeinginan untuk meningkatkan statusnya menjadi SHM. Tujuannya jelas. Agar mendapatkan ketenangan batin dan kepastian hukum yang maksimal. Proses mengubah HGB ke SHM seringkali terdengar rumit. Menakutkan. Dan pastinya, mahal. Anggapan ini membuat banyak orang mundur teratur. Mereka lebih memilih pasrah dengan sertifikat HGB yang ada. Padahal, jika kamu tahu alur dan persiapannya, prosesnya tidak sesulit yang dibayangkan. 

Artikel ini akan menjadi panduan lengkapmu. Kita akan kupas tuntas semuanya. Mulai dari perbedaan mendasar antara HGB dan SHM. Alasan kuat kenapa kamu sebaiknya segera mengubahnya. Hingga rincian persyaratan dokumen yang harus disiapkan. Tentu saja, kita juga akan membahas alur prosesnya langkah demi langkah. Serta perkiraan biaya yang perlu kamu siapkan di kantong. Jadi, siapkan secangkir kopi atau teh hangat. Mari kita selami bersama panduan lengkap untuk mengubah sertifikat HGB menjadi SHM.

Kenalan Dulu, Yuk! Apa Sih Bedanya HGB dan SHM?

Sebelum kita melangkah lebih jauh ke urusan teknis, penting sekali untuk paham dasarnya. Kamu harus benar-benar mengerti apa itu HGB dan SHM. Apa saja perbedaan fundamental di antara keduanya? Memahami ini akan membuatmu semakin yakin dengan keputusanmu nanti. Anggap saja ini adalah sesi perkenalan. 

Agar kamu tidak salah kaprah dan lebih mantap dalam melangkah. Keduanya memang sama-sama sertifikat properti yang sah. Namun, kekuatan hukum dan hak yang melekat padanya sangat berbeda. Ibaratnya, seperti memegang tiket nonton bioskop. Ada tiket reguler dan ada tiket VIP. Keduanya bisa untuk masuk studio. Tapi pengalaman dan keistimewaan yang didapat tentu berbeda.

Pertama, kita bahas sang primadona, yaitu Sertifikat Hak Milik (SHM). Dari namanya saja sudah terdengar mantap, bukan? SHM adalah bukti kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan dengan kedudukan hukum tertinggi dan terkuat di Indonesia. Kalau kamu punya SHM, kamulah pemilik mutlak properti tersebut. Tidak ada campur tangan pihak lain, termasuk negara, dalam urusan kepemilikan. Hak ini tidak memiliki batas waktu. Artinya, berlaku untuk selamanya. 

Kamu bisa mewariskannya secara turun-temurun kepada anak cucumu tanpa perlu khawatir akan habis masa berlakunya. Kebebasanmu sebagai pemilik juga penuh. Kamu bebas menjualnya, menyewakannya, atau menjadikannya agunan pinjaman di bank. Bank pun biasanya lebih menyukai SHM sebagai jaminan. Karena status hukumnya yang paling bersih dan aman. Namun, ada satu syarat penting. SHM ini hanya boleh dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) tunggal. Perusahaan atau badan hukum tidak bisa memiliki SHM. Begitu pula dengan warga negara asing.

Baca Juga: Alasan Girik Perlu Diubah ke Sertifikat Hak Milik? Berikut Penjelasannya

Sekarang, mari kita kenalan dengan Hak Guna Bangunan (HGB). Sesuai namanya, HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Loh, tanahnya milik siapa? Tanah tersebut adalah milik negara, atau bisa juga milik perseorangan atau badan hukum lain yang memegang Hak Pengelolaan (HPL). Jadi dengan HGB, kamu hanya memiliki bangunannya saja. Sedangkan tanahnya seolah-olah kamu "menyewa" dalam jangka waktu yang sangat panjang. Inilah perbedaan paling mendasar. 

HGB memiliki batas waktu. Biasanya, jangka waktu awalnya adalah 30 tahun. Setelah itu, kamu bisa memperpanjangnya lagi untuk 20 tahun. Jika sudah habis, kamu masih bisa melakukan pembaruan hak. Walaupun bisa diperpanjang, tetap saja ada tanggal kedaluwarsanya. Ini seringkali menjadi sumber kekhawatiran. Selain WNI, HGB juga bisa dimiliki oleh badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Seperti perusahaan pengembang properti. Inilah sebabnya mengapa rumah-rumah baru dari developer pada awalnya seringkali bersertifikat HGB.

Untuk mempermudah pemahaman, bayangkan sebuah analogi sederhana. Memiliki SHM itu seperti kamu membeli sebuah buku. Buku itu sepenuhnya milikmu. Kamu bebas membacanya kapan saja. Kamu bisa memberikannya kepada siapa saja. Kamu juga bisa menyimpannya selamanya tanpa ada yang bisa mengambilnya. 

Sementara itu, memiliki HGB itu seperti kamu meminjam buku dari perpustakaan untuk jangka waktu yang sangat lama. Kamu boleh membaca buku itu sepuasnya. Kamu bisa memanfaatkannya. Tapi kamu tahu, suatu saat buku itu harus dikembalikan atau diperpanjang masa pinjamnya. Kamu tidak punya hak penuh atas buku itu selamanya. Tentu saja, memiliki buku sendiri terasa jauh lebih menenangkan, bukan? Nah, setelah memahami perbedaan mendasar ini, kamu pasti mulai melihat betapa berharganya status SHM itu. Selanjutnya, kita akan bahas lebih dalam mengapa mengubah status ini adalah langkah yang sangat cerdas.

Kenapa Kamu Harus Banget Ubah HGB ke SHM?

Mungkin kamu berpikir, "Ah, HGB saya kan masih panjang masanya. Nanti saja diurus kalau sudah mau habis." Pikiran seperti ini sering muncul. Apalagi jika membayangkan proses birokrasi yang mungkin memakan waktu dan tenaga. Namun, menunda-nunda untuk mengubah HGB ke SHM bisa jadi sebuah kerugian. Ada banyak sekali keuntungan krusial yang akan kamu dapatkan dengan segera memiliki SHM. Ini bukan hanya soal status. Ini tentang ketenangan, nilai investasi, dan kemudahan di masa depan. Mari kita bedah satu per satu alasan mengapa kamu harus banget memprioritaskan perubahan ini.

Alasan pertama dan utama adalah kepastian dan keamanan hukum yang absolut. Dengan SHM di tangan, kamu memegang hak kepemilikan level tertinggi. Tidak ada lagi keraguan. Tidak ada lagi was-was akan batas waktu yang terus berjalan. Kamu bisa tidur lebih nyenyak. Kamu tahu bahwa tanah dan bangunan itu sepenuhnya milikmu, selamanya. Ini memberikan perlindungan yang jauh lebih kuat terhadap potensi sengketa tanah di kemudian hari. 

Kepemilikanmu tidak bisa diganggu gugat oleh pihak manapun, selama kamu tidak melakukan perbuatan hukum seperti menjual atau menghibahkannya. Rasa aman ini tidak ternilai harganya. Kamu tidak perlu lagi mengingat-ingat kapan harus mengurus perpanjangan. Kamu juga terbebas dari kekhawatiran jika ada perubahan kebijakan pemerintah terkait tanah negara di masa depan.

Selanjutnya, mari kita bicara soal uang. Nilai ekonomi properti dengan SHM jauh lebih tinggi. Coba saja kamu perhatikan pasar properti. Rumah dengan SHM selalu memiliki harga jual yang lebih premium dibandingkan rumah dengan HGB di lokasi yang sama. Selisihnya bisa cukup signifikan. Ini karena calon pembeli juga mencari kepastian hukum yang sama sepertimu. 

Baca Juga: Perbedaan HGB dan Hak Pakai, Berikut Rinciannya

Mereka bersedia membayar lebih untuk mendapatkan properti yang aman dan tidak merepotkan. Jadi, mengubah HGB ke SHM adalah sebuah langkah investasi yang cerdas. Ini akan meningkatkan nilai asetmu secara instan. Selain itu, jika suatu saat kamu butuh dana dan ingin menjadikan rumah sebagai agunan di bank, SHM adalah tiket emasmu. Pihak bank akan jauh lebih mudah dan cepat menyetujui pengajuan kredit dengan jaminan SHM. Proses penilaian agunannya lebih lancar dan nilai pinjaman yang bisa kamu dapatkan pun berpotensi lebih besar.

Alasan ketiga adalah kemudahan dalam proses pewarisan. Kita semua pasti ingin meninggalkan warisan terbaik untuk keluarga tercinta. Properti adalah salah satunya. Dengan SHM, proses pewarisan menjadi sangat sederhana dan jelas. Hak milik tersebut bisa langsung dialihkan kepada ahli warismu yang sah menurut hukum. 

Tidak ada prosedur perpanjangan atau pembaruan hak yang rumit yang harus dihadapi oleh ahli warismu nanti. Bayangkan jika masih HGB. Ahli warismu tidak hanya harus mengurus balik nama, tapi juga harus memikirkan perpanjangan hak jika masa berlakunya sudah dekat. Ini tentu akan menambah beban mereka di tengah masa duka. Dengan SHM, kamu memberikan warisan yang bersih, aman, dan tidak merepotkan.

Terakhir, SHM memberikan kebebasan penuh untuk pemanfaatan. Sebagai pemilik mutlak, kamu punya kebebasan seratus persen. Kamu bebas untuk mengolah, menggunakan, dan memanfaatkan tanah tersebut untuk segala kepentingan. Selama itu tidak melanggar undang-undang dan peraturan yang berlaku. 

Kamu tidak terikat oleh batasan-batasan yang mungkin ada pada tanah HGB yang pada dasarnya milik negara atau pihak lain. Kamu bisa membangun atau merenovasi sesuai keinginanmu. Menjadikannya tempat usaha. Atau bahkan memecah sertifikatnya jika luasnya memungkinkan. Semua kendali ada di tanganmu. Setelah melihat semua keuntungan ini, apakah kamu masih ragu? Tentu tidak. Mengubah HGB ke SHM adalah keputusan strategis yang akan memberikan manfaat jangka panjang bagi dirimu dan keluargamu.

Siapin Dokumennya! Ini Daftar Persyaratan Lengkapnya

Nah, sekarang kamu sudah yakin dan mantap untuk memulai prosesnya. Langkah pertama yang paling krusial adalah persiapan dokumen. Tahap ini sangat penting. Kelengkapan dokumen akan menentukan kelancaran seluruh proses selanjutnya. 

Jika ada satu saja dokumen yang kurang atau tidak sesuai, prosesmu bisa terhambat. Bahkan bisa bolak-balik ke kantor pertanahan. Tentu kamu tidak mau itu terjadi, bukan? Maka dari itu, perhatikan baik-baik daftar persyaratan berikut ini. 

Siapkan semuanya dalam satu map khusus agar rapi dan tidak ada yang tercecer. Persyaratan ini umumnya berlaku untuk pengubahan HGB menjadi SHM untuk rumah tinggal perorangan WNI dengan luas tanah di bawah 600 meter persegi.

Pertama dan yang paling utama adalah Sertifikat HGB asli. Ya, kamu harus membawa sertifikat yang asli. Bukan fotokopiannya. Dokumen inilah yang nantinya akan "di-upgrade" dan diganti dengan SHM yang baru. Pastikan sertifikat ini ada di tanganmu dan dalam kondisi baik. Jika sertifikatmu masih berada di bank sebagai jaminan, kamu perlu berkoordinasi dengan pihak bank untuk proses ini. Biasanya bank akan membantu dengan mengeluarkan Surat Keterangan atau Roya jika pinjaman sudah lunas.

Baca Juga: Prosedur Penggunaan Batu Bata, Ini Kata Kementerian PUPR

Kedua, kamu memerlukan fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). IMB adalah bukti bahwa bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut telah mendapatkan izin resmi dari pemerintah daerah. Dokumen ini penting untuk memastikan kesesuaian antara data di sertifikat dengan bangunan fisik yang ada. Bagaimana jika IMB hilang atau belum ada? Kamu harus mengurusnya terlebih dahulu di Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) di wilayahmu. Untuk rumah tinggal lama, terkadang ada kebijakan pengganti IMB berupa Surat Keterangan dari kelurahan yang menyatakan bangunan tersebut memang sudah ada sebelum peraturan IMB diberlakukan secara ketat.

Ketiga, siapkan fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) untuk tahun berjalan. Ini adalah surat tagihan PBB yang kamu terima setiap tahun. Dokumen ini menunjukkan bahwa kamu adalah Wajib Pajak yang terdaftar untuk properti tersebut. Pastikan nama dan alamat di SPPT PBB sudah sesuai dengan data dirimu. 

Keempat, jangan lupa lampirkan juga bukti pembayaran PBB untuk tahun berjalan tersebut. Cukup fotokopi struk atau bukti lunasnya saja. Ini sebagai konfirmasi bahwa kamu adalah wajib pajak yang taat dan tidak memiliki tunggakan.

Kelima, siapkan dokumen identitas diri. Ini meliputi fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemohon yang masih berlaku. 

Keenam, sertakan juga fotokopi Kartu Keluarga (KK). KTP dan KK ini digunakan untuk verifikasi data diri pemohon sebagai Warga Negara Indonesia. Pastikan data di KTP dan KK sinkron dan jelas terbaca.

Ketujuh, kamu perlu mengisi formulir permohonan yang disediakan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Formulir ini berisi data dirimu dan detail properti. Kamu bisa mendapatkannya langsung di loket pelayanan. 

Kedelapan, kamu juga harus membuat dan menandatangani surat pernyataan. Isinya menyatakan bahwa kamu tidak memiliki tanah lain yang luasnya melebihi ketentuan. Untuk program peningkatan hak rumah tinggal, biasanya ada batasan kepemilikan tanah.

Baca Juga: Kepastian Pemerintah untuk Realisasikan Program 3 Juta Rumah

Jika kamu tidak bisa mengurusnya sendiri dan mewakilkannya kepada orang lain, maka kamu wajib menyertakan Surat Kuasa asli yang sudah dibubuhi meterai yang cukup. Orang yang diberi kuasa juga harus melampirkan fotokopi KTP-nya. Sebagai tips tambahan, sebaiknya fotokopi semua dokumen tersebut beberapa rangkap. Simpan satu rangkap untuk arsip pribadimu. Dengan semua dokumen ini siap di tangan, kamu sudah setengah jalan menuju SHM impianmu.

Gak Ribet Kok! Begini Alur Mengubah HGB ke SHM

Setelah semua amunisi dokumen terkumpul rapi, saatnya turun ke medan perang. Eits, tenang dulu, ini bukan perang sungguhan. Ini adalah perjalanan birokrasi yang jika kamu tahu jalurnya, akan terasa mulus seperti jalan tol. Kuncinya adalah sabar dan mengikuti setiap langkahnya dengan benar. Jangan takut atau ragu untuk bertanya kepada petugas jika ada yang tidak kamu mengerti. Mereka ada di sana untuk membantu. Mari kita urutkan alur prosesnya satu per satu agar kamu punya gambaran yang jelas.

Langkah Pertama: Kunjungi Kantor BPN Setempat. Tujuan utamamu adalah Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang berlokasi sesuai dengan wilayah propertimu. Bukan kantor BPN di kota lain, ya. Datanglah di pagi hari agar tidak terlalu antre. Kenakan pakaian yang rapi dan sopan. Sesampainya di sana, langsung saja menuju loket pelayanan. Biasanya akan ada loket khusus untuk pendaftaran perubahan atau peningkatan hak. Ambil nomor antrean dan tunggu giliranmu dipanggil.

Langkah Kedua: Serahkan Berkas dan Isi Formulir. Saat nomormu dipanggil, hampiri petugas di loket. Sampaikan maksud kedatanganmu, yaitu untuk mengubah HGB menjadi SHM. Serahkan map berisi semua dokumen persyaratan yang sudah kamu siapkan. Petugas akan memeriksa kelengkapan dan keabsahan berkasmu. Jika ada yang kurang, mereka akan memberitahukannya. Jika sudah lengkap, kamu akan diberi beberapa formulir untuk diisi. Isilah dengan data yang benar, lengkap, dan tulisan yang mudah dibaca. Jangan lupa untuk menandatanganinya.

Langkah Ketiga: Lakukan Pembayaran Biaya Pendaftaran. Setelah formulir diisi dan berkas diverifikasi, petugas akan memberimu Surat Perintah Setor (SPS). Ini adalah rincian biaya yang harus kamu bayar di awal. Biaya ini meliputi biaya pendaftaran dan administrasi lainnya. Kamu akan diarahkan untuk melakukan pembayaran di loket bank yang bekerja sama dengan kantor BPN tersebut. Biasanya ada loket bank di dalam area kantor BPN. Setelah membayar, kamu akan mendapatkan bukti setor. Simpan bukti ini baik-baik. Kemudian, serahkan kembali bukti setor tersebut ke loket pendaftaran awal. Petugas akan memberimu tanda terima berkas permohonan. Tanda terima ini penting sebagai bukti pengurusan dan untuk mengecek progres nanti.

Langkah Keempat: Proses Pengukuran Tanah (Jika Diperlukan). Untuk beberapa kasus, BPN mungkin akan menjadwalkan kunjungan petugas ukur ke lokasi propertimu. Tujuannya adalah untuk memastikan data luas dan batas-batas tanah di sertifikat lama masih sesuai dengan kondisi fisik di lapangan. Namun, untuk peningkatan hak dari HGB ke SHM rumah tinggal yang datanya sudah dianggap valid, langkah ini seringkali tidak dilakukan. Jika memang ada jadwal pengukuran, pastikan kamu atau wakilmu ada di lokasi pada hari yang ditentukan untuk mendampingi petugas.

Langkah Kelima: Pembayaran BPHTB. Ini adalah salah satu tahapan penting. BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Ini adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak. Kamu akan mendapatkan surat tagihan BPHTB yang harus dilunasi. Pembayarannya dilakukan di bank atau kantor pos. Berita baiknya, untuk perubahan pertama kali HGB ke SHM untuk rumah tinggal dengan luas di bawah 600 m², pemerintah sering memberikan keringanan atau bahkan pembebasan BPHTB. Kebijakan ini bisa berbeda di setiap daerah, jadi pastikan kamu menanyakannya kepada petugas.

Langkah Keenam: Penerbitan SK dan Pendaftaran Hak. Setelah semua beres, termasuk bukti lunas BPHTB sudah diserahkan, BPN akan memulai proses internal. Mereka akan melakukan penelitian, menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pemberian Hak Milik, dan kemudian mendaftarkan hak milik tersebut ke dalam buku tanah. Proses ini yang biasanya memakan waktu paling lama. Kamu hanya perlu menunggu.

Langkah Ketujuh: Pengambilan SHM Baru. Jika sertifikatmu sudah selesai diproses dan terbit, pihak BPN akan menghubungimu. Kamu bisa datang kembali ke kantor BPN untuk mengambil SHM barumu. Jangan lupa membawa KTP asli dan tanda terima berkas yang kamu dapat di awal. Selamat! Sertifikat Hak Milik yang sah kini ada di genggamanmu. Seluruh proses ini bisa memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung pada antrean dan kerumitan kasus di kantor BPN setempat.

Siapin Bujetnya! Rincian Biaya Ubah HGB ke SHM

Nah, ini dia bagian yang paling ditunggu-tunggu. Berapa sih sebenarnya uang yang harus disiapkan untuk semua proses ini? Banyak yang ngeri duluan kalau sudah bicara soal biaya. Padahal, jika kita pecah-pecah komponennya, biayanya tidak semisterius itu. Kamu bisa membuat perkiraan anggarannya sendiri. Penting untuk diingat, total biaya bisa bervariasi. Ini tergantung pada lokasi properti, luas tanah, dan kebijakan pemerintah daerah setempat. Mari kita bedah satu per satu komponen biayanya.

Komponen Pertama: Biaya Pendaftaran di Kantor BPN. Ini adalah biaya administrasi awal saat kamu mendaftarkan permohonan. Biayanya relatif sangat terjangkau. Berdasarkan peraturan yang berlaku, biaya pendaftaran untuk layanan ini adalah sebesar Rp 50.000. Ini adalah biaya pasti yang akan kamu keluarkan di loket saat pertama kali menyerahkan berkas. Anggap saja ini sebagai tiket masuk untuk memulai proses.

Komponen Kedua: Biaya Pelayanan Pengukuran dan Pemeriksaan Tanah. Biaya ini dikenakan jika BPN memutuskan perlu melakukan pengukuran ulang tanahmu. Perhitungannya didasarkan pada rumus yang diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 128 Tahun 2015. Rumusnya adalah: Tu = (L / 500 x HSBKu) + Rp 100.000. Tenang, jangan pusing dulu lihat rumusnya. Tu adalah tarif pengukuran. L adalah luas tanahmu dalam meter persegi. HSBKu adalah Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan pengukuran, yang angkanya berbeda-beda untuk setiap provinsi. Kamu bisa menanyakan besaran HSBKu ini langsung ke petugas BPN. Namun, seperti yang sudah disinggung, untuk peningkatan hak rumah tinggal sederhana, tahap pengukuran ini seringkali tidak diperlukan sehingga kamu tidak perlu membayar biaya ini.

Komponen Ketiga: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Nah, komponen inilah yang seringkali menjadi yang paling besar nilainya. BPHTB adalah pajak yang harus kamu bayar kepada pemerintah daerah. Rumus dasar perhitungannya adalah: 5% x (NPOP - NPOPTKP). NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, yang biasanya sama dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang tertera di PBB. NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Besaran NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap kabupaten/kota. Misalnya, di Jakarta NPOPTKP-nya Rp 80.000.000, sementara di daerah lain bisa jadi Rp 60.000.000. Namun, ada kabar super gembira! Untuk perubahan hak dari HGB ke SHM untuk rumah tinggal pertama kali milik perorangan WNI dengan luas hingga 600 m², pemerintah pusat telah menginstruksikan pembebasan atau pengurangan BPHTB. Banyak pemerintah daerah yang sudah menerapkan BPHTB terutang sebesar 0% alias gratis untuk kasus ini. Ini adalah penghematan yang luar biasa. Pastikan kamu mengonfirmasi kebijakan ini di kantor BPN atau Badan Pendapatan Daerah di wilayahmu.

Komponen Keempat: Biaya Notaris/PPAT (Jika Menggunakan Jasa). Jika kamu memilih untuk menggunakan jasa Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mengurus semuanya, tentu akan ada biaya jasa profesional. Biaya ini sangat bervariasi. Tidak ada patokan harga yang pasti. Biasanya, notaris akan menetapkan biaya berdasarkan persentase tertentu dari nilai properti atau menawarkan harga paket. Kisaran biayanya bisa mulai dari jutaan hingga puluhan juta rupiah, tergantung kompleksitas dan reputasi notaris. Jika kamu ingin berhemat, mengurus sendiri adalah pilihan terbaik.

Jadi, jika kamu mengurus sendiri dan propertimu memenuhi kriteria untuk pembebasan BPHTB, biaya yang kamu keluarkan bisa jadi sangat minim. Mungkin hanya biaya pendaftaran Rp 50.000, ditambah biaya materai dan fotokopi. Sangat terjangkau, bukan?

Bisa Gak Sih Ngurus Sendiri Tanpa Notaris?

Pertanyaan ini pasti terlintas di benakmu, terutama setelah melihat potensi biaya jasa notaris. Bisakah saya, sebagai orang awam, mengarungi lautan birokrasi ini sendirian? Jawaban singkat dan tegasnya adalah: Tentu saja bisa! Mengurus perubahan HGB ke SHM secara mandiri tanpa bantuan notaris adalah hal yang sangat mungkin untuk dilakukan. Bahkan, pemerintah melalui BPN kini terus berupaya menyederhanakan layanan agar semakin mudah diakses oleh masyarakat secara langsung. Kamu tidak perlu menjadi ahli hukum untuk bisa melakukannya. Yang kamu butuhkan hanyalah informasi yang tepat, kesabaran, dan sedikit waktu luang.

Mari kita lihat apa saja keuntungan mengurusnya sendiri. Keuntungan paling nyata tentu saja adalah penghematan biaya yang signifikan. Kamu bisa memangkas pos pengeluaran untuk jasa notaris yang jumlahnya bisa jutaan rupiah. Uang tersebut bisa kamu alokasikan untuk keperluan lain. Kamu hanya perlu membayar biaya-biaya resmi yang sudah ditetapkan pemerintah, yang seperti kita bahas sebelumnya, jumlahnya bisa sangat terjangkau. 

Selain itu, dengan mengurus sendiri, kamu akan mendapatkan pengalaman dan pengetahuan langsung. Kamu jadi paham betul setiap alur dan detail prosesnya. Pengetahuan ini sangat berharga dan bisa kamu bagikan kepada teman atau keluarga yang mungkin membutuhkan informasi serupa di kemudian hari. Kamu juga memegang kendali penuh atas proses dan dokumenmu. Tidak ada rasa was-was dokumen pentingmu dipegang oleh pihak ketiga. Kamu sendiri yang menyerahkan dan memantaunya.

Tentu, ada beberapa kondisi ideal yang membuat proses mandiri ini menjadi lebih mudah. Pilihan ini sangat cocok jika kasusmu tergolong lurus dan tidak rumit. Maksudnya, properti tersebut adalah rumah tinggal biasa, semua dokumen persyaratanmu lengkap dan sah, serta tidak ada sengketa atau masalah hukum yang meliputinya. Kamu juga perlu memiliki fleksibilitas waktu dan kesabaran. Mungkin kamu perlu mengambil cuti kerja satu atau dua hari untuk datang ke kantor BPN. Kamu juga harus sabar jika harus mengantre atau jika ada informasi yang perlu dilengkapi.

Lalu, kapan sebaiknya mempertimbangkan untuk menggunakan jasa Notaris/PPAT? Ada beberapa situasi di mana bantuan profesional bisa sangat menolong. Misalnya, jika kamu adalah orang yang super sibuk. Jadwal kerjamu sangat padat dan tidak memungkinkan untuk bolak-balik ke kantor BPN. Dalam kasus ini, waktu dan tenagamu mungkin lebih berharga. Atau jika status propertimu agak kompleks. 

Contohnya, properti tersebut merupakan warisan yang belum dipecah, ada sengketa batas dengan tetangga, atau ada dokumen penting seperti IMB yang hilang dan sulit diurus. Dalam situasi rumit seperti ini, keahlian seorang notaris bisa memperlancar jalan. Mereka sudah paham seluk-beluk dan cara mengatasi masalah yang ada. Pilihan ada di tanganmu. Namun, jangan pernah merasa minder atau takut untuk mencoba mengurusnya sendiri. Anggap saja ini sebagai sebuah petualangan untuk mengamankan asetmu yang paling berharga.

Sebagai penutup, mengubah sertifikat HGB menjadi SHM adalah sebuah langkah penting dan cerdas. Ini adalah investasi untuk masa depan. Investasi yang memberikan ketenangan batin, keamanan hukum, dan peningkatan nilai aset yang nyata. Prosesnya memang membutuhkan persiapan dan kesabaran, namun sama sekali bukan hal yang mustahil untuk dijalani sendiri. 

Dengan panduan lengkap ini, kamu sudah memiliki bekal informasi yang cukup untuk memulai. Siapkan dokumenmu, ikuti alurnya, dan jangan ragu bertanya. Perjuanganmu untuk mendapatkan selembar SHM akan terbayar lunas dengan semua manfaat yang akan kamu rasakan selamanya. Selamat mengurus sertifikat baru Anda! (Therich3/Admin)

Bagikan Artikel ini