Perbedaan HGB dan Hak Pakai, Berikut Rinciannya

THE RICH3 - Kalau kamu sedang merencanakan untuk beli tanah atau properti di Indonesia, ada satu hal penting yang sering luput. Banyak orang masih bingung soal istilah HGB dan Hak Pakai. Padahal, dua jenis hak atas tanah ini bisa berpengaruh besar pada masa depan investasimu. 

Jangan sampai kamu sudah bayar mahal, ternyata status tanahnya nggak sesuai kebutuhanmu. Nah, itulah kenapa penting banget buat paham perbedaan antara Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai. 

Artikel ini bakal kupas tuntas perbedaan keduanya. Mulai dari definisi, masa berlaku, sampai siapa saja yang bisa punya hak tersebut. Gaya bahasanya santai, tapi isinya tetap padat dan akurat. Jadi, pastikan kamu baca sampai tuntas supaya nggak salah langkah!

1. Definisi HGB dan Hak Pakai

Yuk kita mulai dari pengertiannya dulu biar nggak salah paham dari awal. Hak Guna Bangunan atau HGB itu adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara. 

Artinya, kamu nggak punya tanahnya, tapi kamu punya hak untuk membangun dan mengelolanya. Nah, tanah itu bisa milik negara atau pihak lain. Jadi kamu cuma "menumpang" di atas tanah itu selama waktu tertentu.

Sedangkan Hak Pakai beda lagi. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan tanah dan/atau mengambil manfaat dari tanah yang dikuasai negara atau milik orang lain. Jadi, kamu bisa pakai tanahnya, bisa ambil hasilnya, tapi kamu nggak punya hak kepemilikan tetap. 

Baca Juga: Prosedur Penggunaan Batu Bata, Ini Kata Kementerian PUPR

Istilah kasarnya, kamu dipinjemin pakai dengan batasan tertentu. Jadi, secara konsep Hak Pakai lebih terbatas daripada HGB. Namun, tetap sah secara hukum dan ada kekuatan legalnya.

2. Jangka Waktu Berlaku

Setelah tahu definisinya, sekarang kita bahas soal lamanya waktu kepemilikan atau hak. HGB diberikan dengan jangka waktu awal selama 30 tahun. Tapi tenang, kamu bisa perpanjang hingga 25 tahun lagi. 

Setelah masa itu habis, kamu bisa ajukan pembaruan untuk 30 tahun lagi. Jadi total bisa sampai 85 tahun kalau terus diperbarui. Itu cukup panjang buat investasi jangka panjang atau usaha properti.

Nah kalau Hak Pakai sedikit lebih fleksibel. Ada yang punya jangka waktu, ada juga yang tanpa batas waktu selama masih digunakan. Untuk Hak Pakai yang punya jangka waktu, kamu dikasih 30 tahun pertama. 

Baca Juga: Kepastian Pemerintah untuk Realisasikan Program 3 Juta Rumah

Setelah itu, kamu bisa perpanjang lagi selama 20 tahun. Kalau masih butuh, kamu bisa ajukan pembaruan untuk 30 tahun berikutnya. Tapi kalau kamu instansi pemerintah atau badan internasional, kamu bisa dapet Hak Pakai tanpa batas waktu. Artinya selama lahan itu masih digunakan, haknya masih berlaku.

3. Siapa yang Bisa Dapat HGB dan Hak Pakai?

Nah ini bagian penting lainnya: siapa sih yang bisa punya hak ini? Untuk HGB, subjek hukumnya terbatas hanya untuk Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia. Jadi kalau kamu WNA, sayangnya nggak bisa punya HGB. Tapi kamu bisa mempertimbangkan opsi lain seperti Hak Pakai.

Untuk Hak Pakai, jangkauannya lebih luas. Selain WNI, WNA yang tinggal di Indonesia juga bisa mendapatkannya. Termasuk juga badan hukum asing yang punya kantor perwakilan di Indonesia.

Baca Juga: Begini Tips Jual Rumah Cepat Laku yang Efektif, Wajib Dicoba! 

Bahkan instansi pemerintah pusat dan daerah, juga perwakilan negara asing, bisa mengantongi Hak Pakai tanpa jangka waktu. Jadi secara umum, Hak Pakai lebih fleksibel dan bisa dimiliki oleh lebih banyak pihak dibanding HGB.

4. Hak Atas Tanah, Tapi Bukan Kepemilikan Mutlak

Penting untuk pahami bahwa baik HGB maupun Hak Pakai bukanlah hak kepemilikan mutlak atas tanah. Kamu cuma diberi wewenang untuk menggunakan, membangun, atau mengambil hasil dari tanah tersebut. 

Kepemilikannya tetap ada di tangan negara atau pihak yang memberi izin. Misalnya, kamu punya bangunan di atas tanah HGB. Tapi kalau HGB kamu habis masa berlakunya dan nggak diperpanjang, kamu bisa diminta angkat kaki.

Baca Juga: Ini Gaji Minimal untuk Ambil KPR Subsidi, Kamu Termasuk?

Hal yang sama berlaku untuk Hak Pakai. Kamu hanya punya hak pakai, bukan hak milik. Jadi kamu harus rajin cek masa berlaku, serta pastikan kamu mematuhi aturan yang berlaku supaya nggak bermasalah ke depannya. Karena kalau sampai hakmu dicabut, kamu bisa rugi besar.

5. Proses Pengajuan dan Administrasi

Proses pengajuan HGB dan Hak Pakai juga memiliki prosedur berbeda. Untuk HGB, kamu perlu mengajukan permohonan ke kantor pertanahan setempat. 

Kamu perlu sertifikat tanah, rencana bangunan, dan dokumen lainnya. Setelah disetujui, kamu akan menerima sertifikat HGB. Sertifikat ini akan berlaku selama masa yang disebutkan sebelumnya.

Sedangkan untuk Hak Pakai, kamu bisa ajukan langsung ke kantor pertanahan. Tapi syaratnya tergantung subjek hukumnya. Kalau kamu WNA, maka kamu perlu bukti tinggal tetap atau perwakilan usaha di Indonesia. 

Untuk instansi pemerintah atau lembaga asing, harus menyertakan surat penunjukan atau perjanjian kerja sama. Semua proses itu harus melalui tahapan administratif yang jelas dan legal.

6. Dampaknya Terhadap Nilai Properti

Perbedaan status hak tanah juga berpengaruh terhadap nilai jual properti. Tanah dengan status HGB umumnya memiliki nilai lebih tinggi daripada tanah Hak Pakai. Kenapa? Karena masa berlakunya lebih panjang dan bisa dipindahtangankan dengan mudah. Selain itu, HGB lebih disukai oleh perbankan jika kamu mengajukan pinjaman.

Sedangkan tanah Hak Pakai, meskipun sah, biasanya nilainya lebih rendah. Terutama jika Hak Pakai tersebut diberikan dengan jangka waktu terbatas. 

Bank atau lembaga pembiayaan juga lebih hati-hati dalam menerima jaminan berupa tanah Hak Pakai. Jadi kalau kamu punya rencana bisnis jangka panjang, HGB bisa jadi pilihan lebih strategis.

7. Bisa Dipindahtangankan atau Tidak?

Satu lagi perbedaan penting: bisa nggaknya hak ini dipindahtangankan. HGB bisa kamu jual atau alihkan kepada orang lain selama masih dalam masa berlaku. Tapi, tetap harus melalui proses di notaris dan tercatat resmi di Badan Pertanahan Nasional.

Sementara itu, Hak Pakai punya batasan lebih ketat. Hak Pakai yang diberikan kepada instansi atau perorangan biasanya tidak bisa dijual. 

Namun, bisa dialihkan dengan izin dari pejabat berwenang. Jadi kalau kamu mau jual tanah dengan Hak Pakai, pastikan dulu kamu dapat persetujuan dari pihak pemberi hak. Kalau enggak, bisa batal secara hukum.

8. Perlu Konsultasi Sebelum Beli Tanah

Setelah tahu semua perbedaan ini, kamu jadi lebih bijak dalam memilih hak atas tanah yang sesuai. Tapi jangan lupa, sebelum beli tanah atau properti, pastikan kamu konsultasi dulu dengan notaris atau pihak pertanahan. 

Karena setiap kasus bisa punya keunikan dan regulasi berbeda. Apalagi kalau kamu WNA atau perusahaan asing yang berencana investasi properti di Indonesia.

Konsultasi itu penting supaya kamu tahu persis apa yang kamu dapatkan. Jangan sampai kamu beli properti dengan status hukum yang merugikan. Banyak orang yang menyesal karena nggak paham perbedaan HGB dan Hak Pakai dari awal. Padahal, ini dasar penting dalam transaksi properti di Indonesia.

Kesimpulan: Pilih Sesuai Kebutuhan dan Statusmu

Nah, sekarang kamu sudah tahu beda antara HGB dan Hak Pakai dari berbagai sisi. Mulai dari definisi, jangka waktu, subjek pemilik, hingga nilai investasi. HGB cocok buat kamu yang ingin investasi jangka panjang atau membangun usaha. Sedangkan Hak Pakai lebih cocok untuk penggunaan jangka pendek atau untuk WNA dan instansi pemerintah.

Intinya, jangan asal pilih. Pahami status tanahnya dan pilih sesuai kebutuhan dan tujuanmu. Kalau kamu serius di bidang properti, informasi ini penting banget buat menghindari risiko dan kerugian. Yuk, mulai bijak dalam memilih jenis hak atas tanah biar investasi kamu makin aman dan lancar. (Therich3/Admin)

Bagikan Artikel ini